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文|子非鱼

改变,是期望发展得更好!

近日,郑州人民政府网公示了2017年最新修订版的《郑州市城市总体规划(2010—2020年)》。

早在2010年,国务院就对于《郑州市城市总体规划(2010—2020年)》作出了批复。2017年之所以修正,是因为郑州内外环境发生了重大变化,原先的规划已不适应、不符合郑州未来的发展需求。

郑州市政府给出了7点理由:

一是近年来国家新型城镇化战略的出台和中央城市工作会议的召开,对城乡发展提出了一系列新理念和新要求;

二是2012年国务院批复《中原经济区规划(2012-2020年)》,要求郑州在中原经济区发展中发挥核心和引领作用;

三是2013年国务院批复了《郑州航空港经济综合实验区发展规划(2013-2025年)》,郑州航空港经济综合实验区是我国第一个以航空经济为主题的国家级实验区,规划面积415平方公里,定位为国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、现代航空都市、中原经济区核心增长极;

四是2013年国家提出“一带一路”战略,郑州被确定为“一带一路”重要节点城市;

五是2016年国务院批准设立“郑洛新”国家自主创新示范区和河南省自贸区(以郑州为主,包括郑州、洛阳、开封三个片区);

六是2016年国务院出台的《促进中部地区崛起“十三五”规划》和2017年《国家发展改革委关于支持郑州建设国家中心城市的指导意见》,均要求郑州市要围绕建设国家中心城市的战略目标,加快相关工作,全面提升经济发展水平和辐射带动功能;

七是郑州市社会经济和城镇建设超常规发展,2010版总规提出的社会经济发展目标大部分已超预期进度,部分指标甚至已提前实现。

回顾过去几年,郑州政治地位、交通地位迅速地位攀,主要体现在:

与武汉、成都一起入选最新一批的国家中心城市(小编对这点不敢苟同),仅凭这一点,其地位就高过了其他南京、杭州、西安、长沙、合肥等强二线城市;被批复空港经济综合试验区,打造主城、空港新城“双城模式”;高铁规划中,京广、陆桥、呼南三条干线高速铁路通道汇聚郑州,形成“米”字形高铁网;以中原城市群为基础的《中原经济区规划》,发挥郑州的核心引领作用。

这一系列规划告诉我们,国家要将郑州做大做强,让它承担起更重要的发展使命。

郑州和石家庄一样,也被称为“火车拉来的城市”,由于其四通八达的交通要塞地位,1954年河南省政府将省会由开封迁来郑州。当时占据京广、陇海两条干线的郑州,其铁路枢纽地位仅次于京沪。改革开放后,沿海诸城风头日盛,郑州开始衰弱,地位比南京、杭州、青岛、大连这些副省级城市都要低,一度沦为弱省会。

直到2000年郑东新区概念提出,郑州开始有复苏迹象,到了近十年,在国家政策大力扶持下,郑州开始一步步走强,城市地位相继超越了大多数省会,综合经济实力也逐渐攀升。以资金总量来论,郑州在主要城市中排名已上升到第13位。

制图:子非鱼;数据来源于各城市统计局

按照国家所设想的规划,郑州未来在这三个方面将大变样:

1、城市定位。在城市顶层设计上,中央给了郑州城市发展最高定位——国家中心城市。

这个称谓除了提高城市格局外,最关键之处还在于它能提高城市的受重视程度。因为国家中心城市是中央财政投资和基建的重中之重,所有的好政策都会先顾着这些城市。与此同时,“加冕”国家中心城市后,还能吸引大量的民间资本前来投资,这些都是实实在在的好处。

2、综合交通实力。未来,郑州将会被打造成国际性交通枢纽。

在今年年初国务院印发的《“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》中,明确提出建设12个国际性综合交通枢纽,其中北京-天津、上海、广州-深圳、成都-重庆为重点打造的国际性交通枢纽,建设武汉、昆明、乌鲁木齐、哈尔滨、西安、郑州、大连和厦门国际性交通枢纽。

铁路运输方面,“八纵八横”高铁线路中,郑州是京广、陆桥、呼南三条高速铁路通道,形成“米”字形高铁网。

目前京广通道中的京广高铁线早在2012年年底就已运营。陆桥通道中的郑西高铁、郑徐高铁也分别在2010年2月、2016年9月通车。

郑万高铁、郑合高铁预计分别在2019年、2021年建成通车。郑太高铁、郑济高铁还在规划中。

航空运输方面,2013年国务院正式批复《郑州航空港经济综合实验区发展规划(2013-2025年)》,郑州成为了全国第一个,也是目前唯一一个国家级航空港实验区。

围绕郑州新郑国际机场,将郑州航空城发展成为以航空经济为引领的现代产业基地,内陆地区对外开放重要门户,现代航空都市,中原经济区核心增长极。

航空城内重点发展三大现代产业:

航空物流业:以国际中转物流、航空快递物流、特色产品物流为重点,完善分拨转运、仓储配送、交易展示、加工、信息服务等配套服务功能。预计到2020年,机场用地规模1088.86公顷,形成2900万人次/年旅客吞吐量、100万吨/年货物吞吐量的能力

高端制造业:重点发展电子信息产业、生物医药产业、精密仪器制造业,打造区域临空经济产业发展高地,引领区域产业结构调整与升级。

现代服务业:大力发展专业会展、电子商务、航空金融、科技研发、高端商贸、总部经济等产业,打造为区域服务的产业创新中心、生产性服务中心和外向型经济发展平台。

努力将航空城建成为生态智慧航空大都市主体试验区,与郑州主城区形成一主一城“双城模式”结构。

为此,郑州在城市内部交通规划上下了大功夫。从轨道交通、公交线路等综合交通规划图密集度来看,未来交通最方便的也就是主城区和航空城。

无论是对郑州的宏观定位,还是外部、内部交通的微观布局,所有的手段和方法都是为了更好地支持、促进郑州经济建设,做大做强郑州。

3、区域带动能力。郑州,将发展成引领中原城市群经济发展的大心脏。

提升郑州的城市地位、夯实其综合经济基础,是为了更宏大的目标——带动周边城市如洛阳、开封等城市经济发展,引领中原城市群各城市经济向好发展,成为中原城市群中的经济发展的大心脏。

所以,2016年国务院相继批复了“郑洛新”国家自主创新示范区和河南省自贸区(以郑州为主,包括郑州、洛阳、开封三个片区)、《中原城市群发展规划》。

中原城市群是国务院批复的6个国家级城市群之一,其级别要高于以西安为中心的关中城市群、以长沙为首的长株潭城市群等。

在《中原城市群规划》中提到:

将郑州与周边的开封、新乡、焦作、许昌通过综合交通网络融为一体,打造郑州大都市区,增强大郑州的经济辐射力。

进一步提升千年古都洛阳的副中心城市地位,形成以洛阳为首的核心发展区。

支持长治、邯郸、聊城、安阳、 蚌埠、阜阳、商丘、南阳等建设成为区域中心城市。

从这些规划和定位来看,当郑州的实力真的足以辐射这片区域时,这些城市都会在郑州的影响下,变得越来越好。

但郑州要强大到拥有辐射整个中原城市群的能量,我以为至少还有十几年的路要走。在它变强的过程中,虽然有国家的红利政策支持,但仍不免会抽血周边城市,如同成都、武汉一样。所以,对于郑州周边的城市而言,长远利好是必然,但近十年内,利空多余利好。

至于郑州,自不必说,其城市地位、综合实力,在未来10年内必然会扶摇直上。

事实上,过去6年,郑州在人口、财政、资金总量和GDP四项指标增幅上的表现非常不错,综合增幅排名位居全国第五,前面四位分别是廊坊、合肥、深圳、长沙。

最后说一下房价。

一个城市的房价或者说固定资产价值,正常情况下是和城市规格、人口规模、经济实力保持正相关。换言之,长远来看郑州的住宅价值仍会保持增长态势。

事实上,过去几年在一系列利好政策地刺激下,郑州房价已经开始发力。据中国指数研究院的追踪数据显示,2017年4月郑州住宅价格均价以达到11873元/平米,相比于2016年1月,增长了37.2%。

 

制图:子非鱼;数据来源于中国指数研究院

其中郑东新区价格最高,4月份均价已突破1.4万/平米。

 来源于中国指数研究院

需要补充一下的是,无论是郑州还是其他特点城市,往后很难再出现2015~2016年房地产牛市期间那种大涨局面。近日,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,圈定12个城市为租赁试点城市,包括深圳、广州、南京、郑州、武汉、成都、杭州等城市。

国家正在以租赁方式改变大城市居民的居住习惯,以此来抑制过快上涨的房价。从近日上海拍出的两块“只租不售”用地的价格,可以看出国家对于抑制热点城市房价过快上涨的力度之大、决心之坚决。

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5000多年前,古老华夏文明在这里发轫。3600年前,中国第一座有规划的城市在此建立。

都说“得中原者得天下”,郑州作为中原大地的核心,也是众房产企业必争之地。这座日新月异的城市孕育着巨大的活力与潜力,也在迎接下一个房地产发展的铂金十年。

郑州地处九州之中,自古至今都是交通要塞,素有中国铁路心脏之称,为中原城市群中心城市。这里地处中原,承东启西、连南贯北,贯通全国的铁路、航空、高速公路、电力、电信主干线在此交汇。

京广、陇海两大铁路构成了核心的交通优势,拥有3个铁路特等站、亚洲最大的铁路编组站和全国最大的零担货物中转站;107、310国道和京珠、连霍高速公路以及境内18条公路干线构成四通八达的公路交通网络,为全国七大公路交通主枢纽城市之一;邮政、电信业务总量居全国前列,是国内六大通讯枢纽城市之一;郑州空港已与境内外30多个大中城市通航;南水北调、西气东输工程均从郑州经过。随着高速公路客运枢纽站、铁路客运专线枢纽站、郑州国家干线公路物流港等重大工程的建设,郑州的区位优势将更加明显。

同时,郑州也是崛起的现代化商贸城市,这里被叫做“商都”有两个原因:一方面,郑州是古商朝的国都;另一方面,以郑州火车站和二七广场为中心,形成了郑州最具特色的商业集散地。在九十年代初,郑州开始了第一轮商战,郑州二七广场周边地区的大型商场开始了残酷的竞争。

亚细亚、华联商厦、商城大厦、郑州百货大楼、紫荆山百货大楼、商业大厦等,各个都开始了寻找出路、打击其他对手的运营方式,出现了很多全国第一。比如,亚细亚是全国第一个股份制企业,华联商厦是全国第一个由国营向集体转型的企业。随着时代的变迁,郑州的商贸地图也在悄然发生着改变,中心城区商贸市场的规模性外迁,不仅为城市的商业发展提供了更好的土壤,也使郑州的商业地产迎来了新机遇。

除了交通发达、商贸业发展迅速,郑州也是未来不可忽视的航空港经济区。2013年3月7日,国务院正式批复了《郑州航空港经济综合实验区发展规划》,规划中在2013~2025年期间,将规划面积415平方公里的郑州航空港区建设成为国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地,同时也是内陆地区对外开放的重要门户、中原经济区核心增长极。随着航空港区的规划建设不断推进,该区域的房地产发展也成为郑州整体市场的一大亮点,从规划初期对该区域认知的疑虑重重,到规划落定后各房企的跃跃欲试,再到现在港区建设的如火如荼,在该处登记的房地产企业已有20多家,其中不乏万科、绿地等国内知名房企,在建的大小楼盘近20处。港区的未来潜力无限,而在这片开发热土上辛勤耕耘的房企们也必将展开激烈的角逐,收获硕果累累。

郑州·人

郑州人朴实热情,这种真挚的情感充分体现在郑州人对“中”字的青睐上。不知是因为郑州地处中国大地之中的原因,抑或是受到传统儒家学说中“中庸”思想的影响,郑州人几乎把“中”这个字用到了极致。在生活中,人们常常用这个字表达对人或事物的喜爱与赞同。如果喜欢你,他们会竖起大拇指,说“中”;如果接受你的请求,他们会用力点头,说“中”;就是喜欢一个事物,他们也会说“真中”……“中”字已经成为郑州人语言中的一种符号,深深烙印在对这个城市满怀深情的郑州人心里。

郑州人构成了这个城市最本质的一个部分,这些人们也在为整个城市不断辛勤付出着汗水。河南省与山西省、安徽省、江西省、湖南省、湖北省被称为中部六省,与六省其他省会相比,郑州GDP总量和增速保持了较为快速增长,总量仅次于武汉,与长沙基本持平。从2006年GDP突破2000亿元起,郑州每两年就上一个台阶——2008年突破3000亿元,2010年突破4000亿元,2012年突破5000亿元,到2013年郑州GDP再破6000亿元,持续稳定的经济增长速度也为房地产市场的稳步发展打下了良好基础。(图1)

作为中国第一人口大省的省会,2013年郑州常住人口919万,其中市区常住人口497万,市区人口每年保持7%左右的增长率,城市化进程发展和郑州都市区建设仍将在内生人口迁移和外生人口导入两方面为房地产市场发展提供支撑。

另外,郑州市人口结构老龄化水平受大量外来年轻劳动力的涌入影响,低于全国平均水平,未来人口红利仍将长期存在,有利于经济的健康增长。根据“十二五”规划目标,到2015年郑州市人口总量将达到950万,城镇化率达70%,城镇居民人均面积达32平方米。以此推算,未来2年郑州市(含各县市)约有2597万平方米的新增住宅市场容量,年均1300万平方米左右。有着对周边人口强有力的吸附力,同时具备全国交通枢纽和中原经济区核心城市的双重优势,郑州正经历着快速发展期,未来房地产市场发展的潜力巨大。(图2)

郑州·家

“房子”是人们对家的概念型认识,无论是对于准备走进婚姻生活人们,还是已经走进婚姻生活的人们,对房子的关注都不会停止,郑州也不例外,大大小小的家庭在这个城市迁徙、安定,房子的话题永不会结束。郑州的房地产十年,是伴随着国家政策调控的十年,虽然过程中也经历了阶段性的起伏,但是市场抗政策调控能力较强,历年来保持小幅供不应求并导致价格持续上涨,可见郑州楼市的顽强生命力。

2004年到2006,是郑州商品住宅市场的平稳上升期,这段时期整体住宅市场的供应量和成交量均维持在年均30万平方米的增量上,且成交均价也随之平稳上涨。从2007年开始到2010年,郑州遇到了整体市场的小幅振荡期,虽然总体市场供求几乎持平,但2008年经历了次贷危机的郑州楼市成交量几乎减半,而政府救市才造就了2009年住宅市场的成交火爆。

2011年至今,郑州房地产市场迎来了调控期,虽然楼市在调控下面临着巨大的考验,但是房价却在这段时期内快速飙升,2013年住宅成交量达771.2万平方米,创造了十年来成交量的新高。郑州房地产市场经过十几年的发展,已经从起步阶段进入到快速发展阶段,未来仍有较长的发展、成熟期。(图3)

郑州住宅市场供销较为平衡,供销及价格增长均较快,从成交结构来看,成交产品以经济型、紧凑型二房和三房为主。70~90平方米的商品住宅成交面积比例逐年加大,而150平方米以上的住宅成交比例萎缩较为明显,可见郑州住宅市场上刚需置业的需求比例是十分巨大的,而这部分人群对政策的抗性反应较小,所以郑州整体住宅市场一直保持着相对平稳的发展态势;70平方米以下住宅的成交比例近年来占比递减,则主要是由于这类产品在市场上的供应量较小所造成。

郑州·城

郑州的房地产十年是伴随城中村改造的十年,这十年间,郑州历经了一场全民参与的“拆村造城”运动,遍布城市的228个自然村,截至2013年已有170余个村获批改造,2014年将全面启动剩余城中村改造。这十年中,尤其是2006年的城中村改造开始风起云涌,17个改造试点中,西史赵、西关虎屯和燕庄最为典型。西史赵改造,打开了外地企业招商引资的大门;燕庄改造,打通了未来路的断头路;西关虎屯改造后的郑州国贸中心,融入并促进了花园路商圈的成熟。

到了2007年6月12日,酝酿已久的“103号文件”终于出炉,郑州市城中村改造的大潮开始蔓延、扩散。“政府让利,村民受益,企业得利。”一时间,城中村改造的“郑州模式”轰动全国。与此同时,郑州城中村改造的效果开始凸显,这些城改项目不仅有力提升了区域形象及综合竞争力,也为广大市民提供了更加优质的设施服务。

进入2009年,郑州城中村改造迎来了拐点,为了打破之前中心城区城中村改造受青睐、偏远区域改造项目无人问津的不均衡局面,在政府引导下,城改进程逐渐放缓脚步走向理性。到了2014年,郑州的城中村改造已经来到了最后的冲刺阶段。

由于城中村改造项目通常体量较大,经过十年的开发,郑州市城区内的土地快速被消化,随之而来的是土地价格的攀升。近五年来郑州土地供求量持续增加,成交楼板价从846元/平方米上涨到1469元/平方米,土地成本增加上幅74%。(图4)

也许是看到了郑州房地产市场巨大的潜力和发展空间,近年来,全国型开发企业纷纷进驻郑州。由于郑州本地开发商较多而规模不均,通常具备丰富的当地资源,在取地方面有一定的优势,因此外地一线开发商进驻郑州的道路并不是一片坦途。

在郑州,外地开发企业的拿地模式常见的有四种:一是与当地开发商联姻,代表企业有保利、万科;二是合作参与旧城改造,代表企业是升龙;三是通过建设市政获得土地使用权,代表企业是绿地;四是独立开发运作,代表企业有万达、恒大、华润。随着这些全国型企业的进驻,郑州的房地产市场竞争愈发激烈,同时也极大地丰富了郑州楼市的产品线,让整个市场迸发出前所未有的活力。